Cambian las reglas del juego para inquilinos y propietarios. El miércoles entró en vigor el Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que el Consejo de Ministros aprobó el viernes anterior. La secretaria de la Asociación Cámara de la Propiedad Urbana de Soria, Nieves Alcalde, analiza la situación.  

Las personas que firmen un contrato de alquiler a partir de ahora, ¿qué deben saber?

La principal diferencia se refiere al tiempo. Volvemos a la casilla de salida del año 1994. La duración de los contratos de vivienda habitual a partir de ahora es de cinco años. Si transcurre ese tiempo y ninguna de las dos partes se avisan, denuncian el contrato, se prorrogaría por otros tres. En los contratos hechos el martes eran tres años y las prórrogas de uno, uno y uno. Ahora, cinco años, tres y, después de los tres, sería uno, uno y uno.  Todo esto es referido a personas físicas. Si el casero es una empresa, en lugar de cinco son siete. Es mucho tiempo. 

El segundo aspecto que han limitado es el importe de los avales. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, a la celebración del contrato, es obligatoria que el inquilino presente fianza de un mes (como mínimo) cuando es vivienda y dos cuando es otro uso (local de negocio...). No obstante, el arrendador puede exigir una garantía adicional al arrendatario, un aval, y ese tope se ha puesto en dos meses. En Soria no es habitual que te pidan avales, pero en Madrid sí. 

Otra reforma importante es que han declarado exento del pago de impuesto de actos jurídicos documentados en vivienda habitual. Nosotros aquí lo hacíamos de una manera que les costaba muy poco e iba a cargo del inquilino. Eso ha desaparecido. 

Y otra cosa importante, que además a mí personalmente me parece muy bien, es que los apartamentos turísticos quedan fuera de la ley. Yo considero que eso es una actividad económica y ahora el decreto dice justamente lo que nosotros hemos venido diciendo hace tiempo. 

Han reformado también un artículo de la ley de propiedad horizontal, que es la que rige las comunidades, para que por una mayoría cualificada, es decir, tres quintos, se pueda no autorizar a que se utilicen los pisos para pisos turísticos. No tiene efecto retroactivo, por lo que habrá que ver si esta reforma tiene recorrido. 

El Gobierno no va a intervenir finalmente en el precio.

Yo es que creo que no se puede. Quiero decir, hay determinadas viviendas que están tasadas, las que son de protección oficial, que no se pueden alquilar por más de ese tope. Y luego es la ley de la oferta y la demanda. ¿Por qué aquí en Soria son baratos? Porque estamos donde estamos. ¿Y por qué en Madrid son tan caros? Por muchas razones, y no solo por los pisos turísticos. Porque ha habido un repunte del mercado inmobiliario, porque en los bancos no dan dinero para comprar, y porque la gente que tiene dinero ha invertido en pisos. Entonces, encontrar un piso en Madrid ayer era complicado, y pasado mañana será más. Todas las reformas quiero pensar que se hacen con la mejor intención, pero no creo que vaya a solucionar nada. 

La Cámara de la Propiedad Urbana es una asociación sin ánimo de lucro de propietarios de fincas urbanas  ¿Cuántos asociados son en Soria y qué volumen gestionan?

Para lo pequeño que es Soria tenemos un número importante de asociados, cerca de mil. Es cierto también que aquí viene la gente que necesita un asesoramiento por muy poco dinero. Aquí  cobramos muy poco. Y, luego, nosotros venimos de una historia. Nosotros no éramos una asociación y, cuando a la gente le dices la Cámara, le sigue sonando como algo serio, como lo que es.

En cuanto a propiedades es difícil cuantificar, porque no cobramos más al que tiene más y menos al que tiene menos. Pero, como dato orientativo, el año pasado hicimos unos 700 contratos anuales. Hay movimiento. 

¿Cómo ha evolucionado en la historia de la Cámara el perfil de la propiedad urbana?

El perfil de antes era un propietario que quería que el inquilino se fuera cuanto antes. Ahora lo que quiere el propietario que tiene el piso en alquiler es que el inquilino se quede más tiempo; pero ahora el inquilino no se queda. Ahora hay mucho movimiento, están un tiempo en una casa, encuentran otra más barata, y se van. No es porque haya más movimiento de población, porque seamos más, porque se alquile más... sino porque el mundo ha cambiado y la perspectiva de estabilidad de los jóvenes ahora es diferente a la de antes. Van con menos equipaje y no les importa cambiar de piso, y por eso tenemos mucho movimiento. Este año el trabajo que hemos tenido en verano ha sido tremendo. 

¿En qué se justifica ese aumento de verano? ¿En los universitarios?

Justificado por estudiantes, pero no solo por ellos. Ha habido mucha gente en el mercado de alquiler. Creo que por los profesores que vienen, por la gente joven que no puede comprar y, como aquí el alquiler es barato, pues alquilan. Se ha notado muchísimo, y las inmobiliarias que vienen por aquí a dejar la fianza también nos lo han comentado. Está como alegrándose el mercado. 

¿Y eso se debe a que viene gente a vivir a Soria?

A que viene gente y a que el mercado del alquiler ha empezado a ser un poco más jugoso. Es decir, en Soria se sigue teniendo la mentalidad de comprar, de tener tu casa en propiedad, pero creo que eso está cambiando y la gente cada vez opta más por alquilar, sobre todo la gente joven.

¿Ya no hay mentalidad de compra?

La gente joven tiene otra perspectiva. Quitando los que estén muy bien situados, los jóvenes tienen otra perspectiva y les da igual vivir en un piso alquilado. Se lo dan todo hecho, no pagan nada más que el alquiler, si se rompe algo el dueño se lo arregla y, encima, si eres un perfil de un inquilino razonable, encuentras un propietario que te haga un contrato a largo plazo, porque están deseando.

Se habla de una reactivación del mercado inmobiliario a nivel nacional ¿también en Soria? ¿Y cómo afecta eso al mercado del alquiler?

La reactivación, siempre que es general, aquí llega más tarde. También la crisis llegó más tarde. Vino y se ha quedado. 

Yo creo que no se venden mucho más pisos, pero también es cierto que algunos amigos que trabajan en ese mercado me dicen que lo nuevo se vende y que sí que se está reactivando. De hecho, hipotecas se están reactivando. En cuanto al alquiler también se está reactivando, aunque quizá no al nivel que querríamos todos. Aquí va muy muy despacio, pero hay cierta reactivación. 

En las grandes ciudades la reactivación del mercado del alquiler ha supuesto que se han disparado los precios. En Soria, obviamente, la realidad es otra pero, ¿cómo han evolucionado los precios?

Aquí, en todo caso, han bajado. Si  comparamos los precios de la misma vivienda en 2008 y en 2018, seguramente es más barata hoy. Hablamos de los alquileres ‘blancos’ que son los que yo conozco. Aquí no solo no han aumentado los precios, sino que han ido a menos. De hecho, hay gente que está alquilando a precios prácticamente de cubrir gastos (el IBI, los arreglos, la comunidad...) a un buen inquilino. 

A veces la gente dice, es que me han subido el alquiler. A ver, el alquiler se puede subir cuando se puede subir [al finalizar un contrato, no porque sí cuando diga el propietario]. 

¿Oferta y demanda de vivienda están equilibradas en Soria?

Sí, yo creo que sí. Aquí oferta y demanda están equilibradas porque en los años pasados la gente ha invertido y hay mucha gente que tiene más de una casa, y esa segunda casa se oferta para el alquiler. Más o menos el mercado está equilibrado, aunque es cierto que en septiembre y octubre, entre profesores, estudiantes y demás, había más demanda que oferta. Pero no es lo normal. 

No hay datos oficiales actualizados pero ¿qué estimaciones manejan de vivienda vacía en Soria?

Yo creo que hay mucha vivienda vacía vieja. El mercado es el que coloca todo en su sitio. Si tú vas a alquilar una casa vieja, el señor no te puede cobrar menos de 300 euros entre unos gastos y otros, y por 400 la tienes nueva, aunque sea más lejos. Por tanto, lo viejo (esas viviendas que van a tener que hacer la Inspección Técnica de Edificios) es lo que se queda vacío desde mi punto de vista.

Luego sí que se está notando (según me comentan) que ese tipo de viviendas las está comprando gente vinculada a Soria para, cuando se jubilen, pasar el verano, algunas temporadas... A esas casas no sé qué consideración le van a dar, porque esas no podrán ser vivienda vacía. 

¿Qué le parece que se ponga un impuesto a las viviendas vacías?

El impuesto de las viviendas vacías, desde que yo estoy aquí, que voy a hacer ya 38 años, lo vienen diciendo. No se puede hacer. Es inviable. Porque además cada caso es distinto. Estoy pensando en un caso particular que tiene cuatro casas vacías. Pero no las tiene vacías porque quiera, es porque no las puede alquilar, porque no tiene mercado, porque no tiene salida. 

¿Cuál es el estado de salud del parque inmobiliario soriano?

De la vivienda vacía antigua, malo, tirando a deplorable. Solo hay que darse una vuelta por la calle Real. Es penoso. En el resto, en general, bien. Aquí se construyó mucho en los años buenos y no se construyó mal. 

Creo que el estado es, en general, bueno. Y se verá cuando empiecen a pasar las ITV de las viviendas. Están pasando las inspecciones casas que tienen cien años, y las pasan porque se construyeron muy bien. 

En ocasiones se acusa al elevado precio del alquiler como causante de la situación que vive el comercio del centro, con numerosos locales cerrados. ¿Qué hay de cierto?

Yo no estoy de acuerdo. Las rentas del Collado son, obviamente, caras, pero el centro de Soria no es solo el Collado, y hay locales muy razonables por un precio muy razonable, y están vacíos, no se alquilan. Es decir, el problema no es el precio. El problema es el momento que vivimos y la situación que vive el comercio. Y no es solo aquí. [...] Luego con los locales hay un movimiento similar al que hablábamos antes de las viviendas. La gente ahora es distinta y cierra un negocio en seis meses, pone algo que de lo que no controla nada... ¿En seis meses no se puede ver si un negocio es rentable o no? Yo, por ejemplo, estuve un año sin ganar nada cuando empecé.

Uno de los temas polémicos es el Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI. El Ayuntamiento ha anunciado que en 2019 no sufrirá ninguna modificación. ¿Cómo se ha recibido este anuncio entre los propietarios? 

Bien. Creo que es una buena medida. A mi juicio, el IBIen Soria es muy caro para la ciudad que tenemos. De alguna manera hay que tener los servicios, de acuerdo, pero que un local como este [las instalaciones de la Cámara de la Propiedad se localizan en un bajo de la calle Sagunto] pague 700 euros de IBI es pagarle un alquiler al Ayuntamiento. Y no digo nada con una vivienda... 

Comparto totalmente la queja de los propietarios del polígono, aunque no sea una cosa que a la Cámara directamente le afecte. Creo que el IBItendrían que mirarlo a nivel general. Porque el problema del IBIno es de aquí solo, se reguló con la Ley de Haciendas Locales hace años y es un problema general. A mi juicio, debería de ser diferente el IBIde una casa, que es para vivir,  que el IBIde un despacho, un local...  que estoy utilizándolo para trabajar. Eso es una asignatura pendiente.

Hay quien solicita una revisión catastral porque la última se hizo antes de la crisis, cuando las propiedades tenían un valor mucho más alto.

Hicieron una revisión antes de la crisis, cuya revisión es automática. Yo recuerdo subir a la oficina que pusieron en Mosquera de Barnuevo con mi compañera abogada. Pero en Soria no hubo movimiento como lo hubo en Madrid, que la paralizaron y demás. No hubo movimiento aquí, primero, porque somos de poco movimiento y quedamos pocas protestonas y, segundo, porque no veían el alcance. Es decir, como la subida de ese año era pequeña, no veían el alcalde de la progresiva. 

¿Yse necesitaría una nueva revisión?

A ver, yo no revisaría en Soria los valores catastrales porque cada vez que revisan nos dan un susto. Lo que habría que revisar es el impuesto en sí, cómo está hecho. Vamos a pensar que es justo, ya que es igual para todos. El recibo se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y un tipo, que se aprueba por la Corporación y que puede llegar al 1%. ¿Qué habría que hacer? Pues considerar que el IBI no es el mismo impuesto para una persona que vive, que para un empresario que da trabajo a un número determinado de personas, que para el que vive fuera, que para el que lo dedica a alquilar... Es complicado, claro, pero para mí esa sería la solución. 

Ha pasado más de un año desde que el Constitucional declarara inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal en caso de transmisión de un inmueble a pérdidas. Sin embargo, en este tiempo ha habido muchas sentencias contradictorias . ¿Qué deben hacer los propietarios?

Desde la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas se instó en su día al Gobierno a intentar reformarlo. La mejor forma de entenderlo es con un ejemplo: el impuesto de plusvalía grava el que una cosa que tú compraste, heredaste... en el año 2000 y la vendes en el año 2018 ha experimentado un valor. ¿Cuándo procede?Obviamente, cuando haya experimentado un valor. Pero si tú estás vendiendo un piso que compraste en su día a un precio más bajo del que lo compraste, ahí no procede la plusvalía. Entonces, ahí hay que recurrirlo.