Grupo Inmobiliario Turístico (G.I.T.) es la única empresa que se ha interesado para poder gestionar el complejo hotelero de La Reserva cuando el Ayuntamiento de San Leonardo de Yagüe saque a licitación pública su explotación cuando concluya el pliego para la adjudicación. Esta misma semana presentó el proyecto a los responasbles municipales, que se analizó en comisión y en el pleno municipal, celebrado este jueves.
El proyecto detalla aspectos como ingresos y gastos previstos, así como creación de empleo y modelo de negocio. Para la operación de compra se ha creado La Reserva San Leonardo S.L., «una sociedad soriana constituida expresamente para poder llevar a efecto la compra, rehabilitación, gestión, mejora e inversión» de las instalaciones y el 94% de su accionariado es propiedad de G.I.T.
En cuanto el modelo de negocio, apuesta por crear un Resort Gourmet, siguiendo el modelo de la Real Posada de la Mesta de Molinos de Duero de la que es propietario el grupo, ya que los clientes gastan más en gastronomía que en habitaciones «debido al atractivo de los productos regionales». El objetivo es «la comercialización de las carnes locales, la micologÍa, la caza y la trufas» y se establecerá una colaboración con el Centro de Caza de El Quintanarejo para el abastecimiento de carne de caza local. En una segunda fase se contará con spa y explotación equina, con albergue permanente y transitorio de caballos .
En cuanto a la viabilidad comercial, la empresa apunta como factores positivos la existencia de atractivos en el área de influencia: las caballerizas, que serán uno de los grandes reclamos del hotel porque se fidelizará a los clientes y podrán ofrecerse paseos a caballo y colonias de verano para niños y sus familias; la piscina municipal con canchas de tenis; el Cañón del Río Lobos; el restaurante con Estrella Michelín de La Lobita en Navaleno; el Bosque Encantado; los cotos de caza de la zona; la berrea; y la micología y la trufa negra de Pinares. Además, se ofrecerán rutas turísticas enfocadas a diferentes ámbitos y en diversas zonas.
Por otro lado, los factores negativos serían la comunicación, ya que la N-234, aunque está en buen estado y ha sido recientemente mejorada, no es una red principal de circulación; el clima, con largos periodos de climatología extrema que alargan la temporada baja; que no haya fibra óptica, lo que limita el interés de determinados clientes; y la calefacción de gasoli ineficiente y costosa.
La empresa estima que se tendrían que destinar 1,8 millones de euros a la rehabilitación del inmueble para su puesta en marcha en una primera fase. Ya se han invertido unos 250.000 euros, ya que se llegó a un acuerdo con el Ayuntamiento de San Leonardo para la vigilancia y el mantenimiento hasta que se consolidase su propiedad municipal y se procediera a la licitación pública del complejo.
análisis. El grupo realiza un análisis teniendo en cuenta que el sector hotelero «se encuentra paralizado por la pandemia» y no se sabe cuándo se podrá reactivar y como será la nueva realidad. Además del turismo familiar, se desconocen las consecuencias en eventos corporativos y banquetes. Por ello, se presentan cálculos en base a un año normal previo a la pandemia y «asumiendo un hotel en marcha», un producto ya posicionado en el mercado. El grupo espera que, una vez contenida la pandemia, se impulse el turismo de interior y se opte por destinos nacionales.
Respecto a los ingresos, que se estiman en 1,6 millones de euros, se hace el cálculo sobre 65 habitaciones (27 del edificio Cardeña, 27 del edificio Silos y las 12 suites del edificio principal), pero una vez consolidada esta operación se realizará la inversión para generar un total de 102 habitaciones. Se estima una ocupación media de 47,67%. La temporada alta, de mayo a octubre, supondrá un 77% de los ingresos anuales; y para la temporada baja «se buscará un segmento de mercado que limite las pérdidas». La tarifa media diaria por habitación o ADR es de 73 euros (de 59 a 95 euros y picos de 149 y 249 de suites en julio y agosto). Así, los ingresos por habitaciones serían de unos 782.000 euros, el 48% de los ingresos. Se suman las ventas del Resort Gourmet, banquetes y convenciones.
En cuanto a los gastos, de 1,5 millones de euros, la partida de persona asciende a 460.000 euros, un 28% de los ingresos. «Esta es la clave de la operación ya que implica una flexibilización de las horas de trabajo consumidas. Hemos estimado una plantilla fija permanente de 14 personas que alcanzarán hasta 33 en el mes de agosto. A esta plantilla habrá que sumar las personas contratadas como camareros y cocineros para los eventos o banquetes», recoge el proyecto.
Dado el número de habitaciones y otros servicios, se instalará una lavandería industrial con capacidad extra, ya que el grupo es distribuidor en España de la marca Xeros (lavado ecológico industrial sin agua y reduciendo consumo eléctrico y productos químicos), que podría dar servicio a terceros si hubiese mercado. A los gastos se suman cortesías, seguros, telefonía y suministros de electricidad, agua y gas (70% en función de la ocupación). «Se va a reducir el consumo eléctrico por el uso de placas solares y colectores», añaden.
En alimentación y bebidas el área de alimentos y bebidas se han calculado unos 493.000 euros. «En marketing planeamos reinvertir un 2% de las ventas generadas para retroalimentarlas. Dado el alto porcentaje de ventas (80%) generadas por OTA’s (Outside Travel Agent), generalmente Booking.com, Expedia.com y demás asociadas, se ha calculado un 15% de comisión, que es el porcentaje que tenemos pactado. Este porcentaje generalmente en España nunca baja del 20% de comisión, por lo que tenemos un punto estratégico de ventaja. El otro 20% serán ventas directas, aunque en este mercado nos podemos ver sorprendidos por un mayor índice de venta directa o de conversión, dado que hemos observado que la mayorÍa de los clientes hacen un seguimiento telefónico a su reserva, abriendo la posibilidad de sobreventa o de conversión en venta directa», incluye el informe. Por último, habría gastos de gastos financieros, juríricos y de asesoría, además de reinvertir un 7% de los ingresos en mantenimiento, dado el estado del edificio.
El resultado entre ingresos y gastos sería 123.805 euros, según el informe que ha presentado al Ayuntamiento de San Leonardo la sociedad que incluye un cuadro con los costes de operación y mantenimiento «en condiciones normales para su correcta viabilidad y puesta en valor».
situación actual. El proyecto de la empresa, al que ha tenido acceso El Día de Soria, resume que el establecimiento fue construido en 2002 por un conjunto de empresarios locales «que quisieron traer el turismo de calidad a la zona de Pinares» para grupos grandes y convenciones. «La idea era buena pero el desarrollo no fue el esperado» por varios motivos que llevaron a su cierre en 2008: la inversión prevista fue superior a la amortización posible por el volumen de negocio, la infracapitalización para cumplir los objetivos y la sobrevaluación del mercado real de la zona. «Aunque hubo movimientos significativos, no se justifican los altos costes salariales para mantener una operación de lujo con una estructura no flexible necesaria en un mercado de tanta variación de demanda. Como resultado de la crisis del 2008, en la que se volatilizó el nivel de consumo de lujo, no reaccionaron en adecuar su estructura de costes a la nueva situación y en consecuencia no pudieron continuar con la operación», añaden.
En el planteamiento de recuperación se evalúan estos errores y se limita la inversión total a realizar a 1,5 millones de euros para rehabilitarlo y «garantizar la rentabilidad económica sobre la base de una operatividad eficiente» en cuanto a empleo y energía, entre otros factores.
El informe realiza una descripción del complejo (hotel en un entorno natural de 33.000 metros cuadrados con cuatro edificios construidos en 9.500 metros cuadrados en los que se distribuyen 66 habitaciones, salones de eventos, restaurantes, spa, cuadras y piscina) y analiza la situación legal y económica. Las instalaciones, de propiedad municipal, son «una unidad legal independiente y privatizable por licitación pública», pudiéndose adjudicar a una empresa privada que «pueda gravar la propiedad y obtener los créditos necesarios para recuperar el resort a su esplendor anterior y adaptarlo a los cambios del mercado turístico y tecnológico para que la operación sea sostenible y rentable». El grupo turístico propone que se recupere como «fuente de generación de riqueza» y «volver a poner a San Leonardo de Yagüe en el centro de la imagen pública y turística, a la vez que se atraen nuevas inversiones y se crea empleo y actividad económica».