La compraventa de vivienda mantiene la remontada sostenida que inició hace una década, tras el profundo bache que supuso el estallido de la burbuja inmobiliaria, una crisis que se acota entre 2008 y 2014 y que marcó un antes y un después en el sector de la construcción. El escaparate urbano evidencia que la ejecución de nuevas promociones es una constante, en particular en la ciudad, una actividad que coincide con un momento de expansión de la obra pública en suelo soriano. Y las cifras lo corroboran: en lo que va de año, el Ayuntamiento de Soria ha dado luz verde a licencias para ejecutar 114 viviendas nuevas, mientras que, por ejemplo, en todo 2013 se aprobaron solo 61. No obstante, es improbable que vuelvan a alcanzarse a corto plazo aquellos datos históricos como los del año 2000, con permisos para 624 domicilios, o 2007, con un total de 488.
Sin embargo, no es precisamente la construcción de vivienda nueva lo que mueve el mercado inmobiliario, según se desprende de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE). Así las cosas, en 2023 se anotaron 1.173 compraventas de viviendas en la provincia de Soria, de las que 285 fueron nuevas, es decir, una cuarta parte del total. De hecho, desde 2014, la cifra no ha variado apenas, desde la más baja en 2020 (año de la pandemia) con 177 transacciones de inmuebles nuevos y la más alta señalada en 2023 y el año anterior, 285 en cada ejercicio. El resto de anualidades de la década han superado las 200 y se revela el repunte a partir de 2018, cuando se contabilizaron 276.
Aunque el crecimiento de la construcción es uniforme en los últimos años, no lo es tanto su precio. Según las conclusiones del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de la Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva y usada en Soria se sitúa en 1.226 euros/m2 (a distancia de la media nacional, en 1.868 euros/m2), lo que implica un incremento interanual del 0,5%. Por su parte, el portal Idealista indica que la media en la capital (datos de abril) está en 1.632 euros/m2, un 13,4% más que un año antes (el barrio más caro es Eduardo Saavedra-Ronda Eloy Sanz Villa, 2.024 euros/m2).
Ese aumento de precios supone que, por ejemplo, por un piso que hace un año se pagaba 200.000 euros, a día de hoy el desembolso asciende a más de 226.000 euros. Si la comparación se remonta a abril de 2019, cuando la media se situó en 1.231 euros/m2, la diferencia es sustancial, ya que se traduce en una 'revalorización' del 32,5% en seis años, lo que muestra que la misma propiedad costaba 153.000 euros en abril de 2019. En cualquier caso, el máximo está en diciembre de 2010, con una media de 1.911 euros/m2.
visados. Otra estadística que da fe de la expansión del mercado inmobiliario es la relativa a los visados de obra nueva que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En 2023, se registraron 239 visados de viviendas nuevas (152 en bloque y 87 unifamiliares). Un año antes, el número de domicilios nuevos visados fue de 144 , mientras que el dato más alto del último lustro tuvo lugar en 2021, con 310. En 2020 fueron 243 y en 2019, un total de 265.
En los dos primeros meses de este 2024, se contabilizaron 34 visados de dirección de obra nueva de viviendas. Como apunte, la superficie media de un piso en bloque es de 102 m2; de 156 m2 en unifamiliares.
Además, en la pasada anualidad se certificó el final de la obra de 279 viviendas (155 edificios); 147 en 2022 (129); 231 en 2021 (119); 114 en 2020 (93); y 126 (95). Hay que aclarar que de los 106 edificios de obra nueva visados en el ejercicio de 2023, 94 fueron de uso residencial, mientras que doce tuvieron otro destino (comercio, turismo, recreo, deporte...).
evolución lineal. El presidente de la Asociación de Empresas de Construcción y Obras Públicas de la Provincia de Soria (AECOP), Rafael Martínez, puntualiza que «ha habido años mejores» en cuanto a promociones de vivienda en la capital soriana y alude al complejo residencial que está en plena ejecución en el sector La Viña-El Cañuelo, conocido como la 'nueva U-25', así como a la reciente aprobación del Ayuntamiento de Soria del proyecto básico y licencia para la construcción de 40 pisos, 68 garajes, 40 trasteros y local comercial en la parcela RCL-01, SE 13-01 en la calle García Solier con la avenida de Valladolid ['el solar del circo'] o la licencia para construir un edificio de 27 viviendas, 27 trasteros y 40 garajes, también en el sector SUR D-9 'La Viña-El Cañuelo'. Y es que en las dos últimas sesiones de la Junta de Gobierno del Consistorio se ha dado luz verde a licencias de obra para un total de 47 viviendas. Y, próximamente, será el turno de nuevas promociones en el barrio de Los Royales.
«Si comparamos con hace tres o cuatro años, estamos un poco por debajo, pero para una ciudad como Soria no está nada mal», advierte el representante de AECOP.
Los datos de licencias urbanísticas evidencian esta afirmación. En 2019, se aprobaron para 262 viviendas; 167 en 2020; 187 en 2021; 299 en 2022; en 2023 solo se concedieron para once unifamiliares; y, como se indicaba al inicio, hasta el 10 de mayo, se ha dado el visto bueno a la ejecución de 114.
En cuanto a la posibilidad de alcanzar las cifras de los años previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria (en 2007 se registró la compraventa de 1.649 viviendas; 628 nuevas), Rafael Martínez subraya que «no interesa». «Es mejor que la construcción sea sostenida, de acuerdo con las necesidades reales de la población, que no la especulación salvaje de aquellos años. Si mañana llega a Soria una empresa de 1.000 trabajadores y hacen falta esas viviendas, encantados. Pero no hay que crear una demanda artificial», sintetiza.
Asimismo, el presidente de AECOP pone de manifiesto que, en algunas promociones, se están produciendo «ciertas dificultades» para vender los pisos, debido a la subida de precios. «Es que estamos hablando de viviendas de tres dormitorios de 230.000 a 250.000 euros. Es mucho dinero. Si los precios fueran más razonables, como en años anteriores, se venderían mejor», considera.
En cuanto a los motivos que han encarecido la vivienda, Martínez estima que hay dos fundamentales que son el aumento de los precios de los materiales de construcción y, «más importante», la escasez de suelo. En el sector P-1 (Los Royales) es donde se ha construido mayoritariamente en los últimos años, cuando el valor del suelo era «razonable», pero «ahora lo que se paga es tremendo». «Es importante que el nuevo sector, S-6, se desarrolle lo antes posible para frenar ese efecto que está provocando que no haya suelo», refiere. Calcula que esta subida ha repercutido en una media de unos 20.000 euros más por propiedad adquirida.
De hecho, la inversión en suelo urbano se contrajo en Soria más de un 50% en 2023 respecto a 2022, con un desembolso de 2,4 millones (64,7 euros/m2) por parte de las constructoras, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Por otra parte, el presidente de AECOP pone de manifiesto que el sector de la construcción vive un «buen momento» en Soria también por el desarrollo de obras públicas de enjundia como el Centro de Procesos de Datos de la Seguridad Social, el futuro Centro de Acogida y Protección Internacional (CAPI), las travesías, el Parque Empresarial del Medio Ambiente (PEMA), la ampliación y reforma del Hospital Universitario Santa Bárbara o la próxima construcción de los centros de salud Soria Norte, El Burgo de Osma o San Leonardo de Yagüe.
De hecho, la provincia apuntó un incremento del 30% de la licitación de obra pública en el primer trimestre (46,3 millones en 42 obras), tal y como informa la Cámara de Contratistas de Castilla y León.