En algunos casos sus tiempos de esplendor ya pasaron y muestran su 'cara' erosionada por el paso del tiempo que los hacen poco prácticos para ser habitados en la actualidad. En otros, continúan cerrados a la espera de encontrar moradores. El 16,8% de las viviendas de la capital soriana se encuentran vacías, una cifra ligeramente por encima de la media nacional, situada en el 13,7%, y que evidencia un importante 'stock' de inmuebles, un total de 3.977 según la Dirección General de Presupuestos y Estadística de la Junta de Castilla y León, que permanecen sin uso. 

Para el arquitecto Miguel de Lózar se trata, sobre todo, de un «desperdicio» que, en el caso del centro histórico, donde se concentra un buen número de edificios deshabitados, contribuye a dar una imagen algo «cochambrosa» de la ciudad. Frente a las segundas residencias y el 'ladrillo' como inversión, en Soria, destaca  el arquitecto, el problema más acuciante viene determinado por el número de edificios abandonados que «se van deteriorando» hasta quedar inadecuados para su uso. En muchos casos, insiste, las ordenanzas urbanísticas de los ayuntamientos no ayudan a conservar unos edificios que forman parte del patrimonio y 'cuentan' la historia de la arquitectura en una ciudad. En este sentido, alega, las legislaciones deberían ser «más flexibles» para poder llevar a cabo las reparaciones o reactualizaciones necesarias. Exceptuando edificios muy emblemáticos de cada ciudad, «como la mezquita de Córdoba», Miguel de Lózar considera necesaria una mayor «flexibilidad» a la hora de rehabilitar y actualizar edificios antiguos que se encuentran sin uso. «Muchas veces tenemos un afán casi museográfico y tampoco puede ser. Ves que se están descomponiendo edificios y luego vas a la normativa y sólo se puede replicar la construcción de hace 200 años», expone. En su opinión, hay que conjugar el «respeto a los edificios» con la realidad y las necesidades habitacionales «que tenemos ahora». 

Al fin y al cabo, insiste, aunque para los arquitectos puede parecer «más bonito» erigir un inmueble de nueva construcción, cuando se afronta la rehabilitación de uno ya existente «descubres que se puede sacar de él mucho partido y que ha habido antes que tú un profesionales que han hecho bien las cosas». Sumar capas supone otorgar valor añadido. 

El 11,9% de los edificios de la capital son anteriores al año 1941, según datos del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aún vigente, que fue elaborado en año 2006. El porcentaje se corresponde aproximadamente, consigna el citado documento municipal, con el 10,4% de los edificios que presentan un buen estado (en el año 2001 el censo etiquetaba como ruinosos sólo el 1,1% de las construcciones de la capital) que, además, señala la memoria del PGOU, son un tipo de construcciones que se encuentran «muy localizadas en el espacio» del casco histórico. En total, se calcula que alrededor de 2.000 viviendas vacías tienen más de un siglo de antigüedad, lo que dificulta claramente su habilitabilidad. Asimismo, los inmuebles construidos entre las décadas de 1940 y 1960 alcanzan el 23% del parque inmobiliario total la capital. 

Desde el año 2020 hasta la actualidad, el Ayuntamiento de Soria ha abierto cuatro expedientes de ruina en El Collado número 47, calle Mayor, 13, y Zapatería número 14. Todos estos casos fueron solicitados de oficio por el Consistorio y a ellos hay que sumar una más, pendiente de tramitación, en la avenida de Navarra.

Revertir esta situación, insuflar nueva vida a inmuebles degradados no sólo es uno de los objetivos de la Agenda Urbana 2030 del Ayuntamiento, el concejal de Urbanismo, Luis Rey, reivindica la labor del Ayuntamiento en la recuperación de edificios emblemáticos de las capital (el antiguo colegio de la Presentación, el Fielato, entre otros), así como proyectos nuevos como la rehabilitación del trinquete, en la calle Zapatería, que sumará 12 nuevas viviendas para alquiler joven y dos locales comerciales al Casco Viejo, una zona en la que desde 2013 se concentran los esfuerzos del programa Soria intramuros dentro de la Estrategias de Desarrollo Urbano Sostenible (Edusi). 

«una buena oportunidad». Para el responsable municipal de Urbanismo, los fondos europeos Next Generation abren «una buena oportunidad ahora» para acometer rehabilitación de edificios con programas específicos que permiten mejorar la eficiencia energética de inmuebles antiguos, entre otros arreglos, para mejorar su habitabilidad. 

En este sentido, el objetivo es incentivar las ayudas para adaptar las construcciones ya existentes a los nuevos estándares energéticos y de comodidad y evitar así que, a medio plazo, queden edificios desocupados o sin moradores, especialmente, los que se encuentran en el centro de la ciudad. Así, el equipo de Gobierno trabaja desde hace meses en la redacción de un gran plan de mejora para el barrio del Calaverón en el que se proyectan no sólo ayudas directas para que las comunidades de vecinos puedan hacer las reformas que permitan poner al día sus respectivos edificios, sino también actuaciones urbanas para revitalizar, embellecer  y mejorar el barrio. Entre ellas se contempla la instalación de escaleras mecánicas para salvar los desniveles geográficos del terreno o una nueva ordenación del tráfico rodado. 

En el caso del entorno del barrio de San Pedro, en torno a la Cuesta de la Dehesa Serena y la calle Real, el Consistorio soriano también ha realizado una petición a la Junta de Castilla y León para poner en marcha un Área de Rehabilitación Urbana (ARU). Obviamente, insiste Luis Rey, corresponde a la iniciativa privada aprovechar estas subvenciones, así como emprender labores de rehabilitación de inmuebles vacíos. 

El arquitecto Miguel de Lózar cree que se vive un cambio de tendencia. Los constructores comienzan a ver rentable la reforma de edificios ya construidos. Según la Encuesta de la Estructura de la Industria de la Construcción del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, el volumen de restauración y conservación de edificios residenciales alcanzaba en España en 2006 el 15%, una cifra que, ya en 2020, superaba ampliamente el 46% de los proyectos emprendidos. La tendencia, apunta De Lózar, también está presente en la capital soriana. Una prueba reciente de ello, insiste, es la intervención en el antiguo edificio de Caja Duero en la plaza de Mariano Granados, en obras con fin residencial. El inmueble, que desde 2008 se encontraba en desuso tras haber albergado provisionalmente las oficinas de la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León (durante la construcción del actual edificio en la calle Los Linajes). «Es un edificio que no se veía mal, pero que en 10 o 20 años se habría degradado» y hubiera afectado negativamente a la imagen del centro de la capital. 

El concejal de Urbanismo habla de cierto 'efecto llamada' que va más allá de la rehabilitación de los entornos urbanos y que hace que empresarios de la construcción comiencen a fijarse en edificios sin uso. «La administración pública no tenemos capacidad económica» para adquirir edificios de cara a su rehabilitación con fines residenciales. Pero, insiste, «poco a poco» algunas constructoras han puesto sus miras en El Collado o incluso en otros entornos como la plaza de Bernardo Robles tras las obras del mercado municipal y de la adecuación de la cercana calle Doctrina. 

Para Miguel de Lózar, tan importante como la apuesta por la reforma integral de edificios antiguos es también llevar a cabo pequeñas intervenciones de mejora. «Muchas veces con  una reforma a tiempo no sería necesaria una más profunda». Para ello el Consistorio soriano lleva años sacando anualmente una línea de ayudas enfocadas a la mejora de la accesibilidad, la eficiencia energética y la imagen estética destinada tanto a la actividad comercial como residencial. Entre 2022 y lo que va de este año  ha concedido un total de 64 subvenciones que han alcanzado una partida económica de 276.128 euros.

Asimismo, el arquitecto soriano cree que sería necesario instaurar herramientas «más ágiles» en detectar deficiencias en las construcciones. 

En este sentido, desde el año 2012 es obligatorio que todos los edificios de más de 40 años pasen   la Inspección Técnica de Edificios (ITE), una norma de ámbito nacional que tiene como objetivo precisamente garantizar la habitabilidad de los inmuebles y subsanar las deficiencias que presenten de cara a su buena conservación. Desde que el Ayuntamiento de Soria   puso en marcha la iniciativa, el 87% de los inmuebles la ha superado favorablemente, según la estadística del Consistorio. 

en buen estado, pero vacíos. Sin embargo, en la categoría de viviendas sin habitar también se encuentra otra casuística, aún más complicada de computar que la anterior: la de las viviendas en buen estado que, sin embargo, no están habitadas de forma habitual. Al margen de los 3.645 pisos que figuran como segundas residencias ante la Dirección General de Presupuestos y Estadística de la Junta de Castilla y León, existe un número indeterminado de viviendas vacías que ni están habitadas ni se encuentran disponibles en el mercado de alquiler. 

En el año 2013 el Consistorio soriano anunció su intención de realizar un censo con la idea de gravar aquellas viviendas que se encontraran sin uso buscando dinamizar así el mercado inmobiliario. Sin embargo, la medida se desechó. En parte por la dificultad de establecer los criterios acertados para definir una vivienda vacía. En algunas comunidades autónomas se tienen en cuenta consumos energéticos (luz, agua y gas) anormalmente bajos o incluso la ausencia de contratos de suministros. Pero la dificultad estriba en establecer a partir de cuánto tiempo se considera que una vivienda está vacía. En Aragón, Andalucía, Canarias o Extremadura estiman suficientes seis meses de desocupación, según recoge María Teresa Verdú en su estudio Herramientas en relación con la vivienda vacía en España. Estudio comparado.

 En ayuntamientos de la Comunidad Valenciana sí funcionan registros de viviendas deshabitadas, por ejemplo. Y, en este sentido, el Gobierno de España tienen entre sus compromisos de coalición una ley de vivienda en las que se regule  este tema. Aunque, como se reseña desde la Cámara de la Propiedad Urbana de Soria, en Soria no hay un problema grave de disponibilidad de inmuebles. En este contexto, insiste la secretaria de la entidad, Nieves Alcalde, alquilar o no una vivienda vacía es una decisión que corresponde a los propietarios y las incertidumbres que genera la futura ley, junto a otros factores, en estos momentos  está echando para atrás a muchos de ellos. 

Sea por ésta u otras cuestiones, la realidad es que alrededor de 3.977 viviendas continúan sin habitar y sin uso en muchos puntos de la capital soriana.